Bộ Tài chính nêu cách tính thuế VAT mới với kinh doanh BĐS

7 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế

Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (dự thảo lần 2). Một trong những nội dung quan trọng là đề xuất quy định chi tiết về giá tính thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, giá tính thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với bất động sản sẽ là giá bán chưa có thuế VAT, trừ đi tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước. Cụ thể, dự thảo nêu rõ 7 trường hợp được trừ giá đất khi tính thuế.

1. Trường hợp giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần

Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất… thì giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần theo quy định hiện hành.

2. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức hoặc cá nhân, giá đất được trừ khi tính thuế là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Các cơ sở kinh doanh vẫn có thể kê khai khấu trừ thuế VAT đầu vào đối với cơ sở hạ tầng (nếu có).

3. Trường hợp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi tổ chức hoặc cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá đất được trừ để tính thuế là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà bên góp vốn đã nộp vào ngân sách nhà nước.

4. Trường hợp thực hiện hợp đồng BT và được thanh toán bằng quỹ đất

Đối với các dự án theo phương thức đối tác công - tư (PPP), nếu cơ sở kinh doanh nhận thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ sẽ là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định pháp luật.

5. Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, nhà ở để bán hoặc cho thuê

Giá tính thuế VAT trong trường hợp này sẽ là số tiền thu được theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, trừ đi giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

6. Trường hợp xây dựng nhà chung cư, nhà nhiều tầng để bán

Giá đất được trừ tính theo mỗi mét vuông nhà để bán được xác định bằng tổng giá đất được trừ theo các trường hợp trên, chia cho tổng diện tích sàn xây dựng, không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm.

7. Trường hợp không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất

Nếu không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước, có hai phương án xử lý:

Phương án 1: Cơ quan thuế cung cấp số liệu về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp dựa trên dữ liệu quản lý.

Phương án 2: Nếu không thể xác định giá đất được trừ tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá tính thuế VAT sẽ là giá chuyển nhượng bất động sản.

Tác động của đề xuất mới

Dự thảo này nhằm làm rõ hơn cách tính thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tránh các tranh chấp về giá đất được trừ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong quá trình kê khai thuế.

Hiện nay, Bộ Tài chính đang tiếp tục lấy ý kiến các bên liên quan để hoàn thiện quy định trước khi trình Chính phủ ban hành.