Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng có lợi cho người dân

Khảo sát gần 10.000 tuyến đường để xây dựng hệ số K

UBND TPHCM đã phê duyệt dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn TPHCM, áp dụng từ 1.7.2026. Dự án sẽ triển khai 29.000 phiếu khảo sát ở 9.746 tuyến đường, đoạn đường. Mỗi tuyến đường sẽ có ít nhất 3 phiếu khảo sát do các tổ chức định giá thực hiện, nhằm thu thập dữ liệu sát với diễn biến thị trường.

Hệ số K được dùng để điều chỉnh bảng giá đất theo từng khu vực, vị trí, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính. Việc xây dựng hệ số này nhằm giảm chênh lệch giữa giá Nhà nước và thị trường, đồng thời tăng tính minh bạch trong quản lý.

Trong quá trình thực hiện, các đơn vị sẽ điều tra, phân loại đất, phân vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và xây dựng bảng so sánh để tính toán hệ số K đến từng vị trí. Đồng thời, kết quả áp dụng hệ số K hiện hành cũng được rà soát, phân tích để hoàn thiện phương pháp xây dựng mới.

Phạm vi triển khai dự án trên toàn địa bàn thành phố, với đơn vị điều tra cơ bản là cấp xã, phường. Dữ liệu thu thập sẽ được tổng hợp, xử lý để hình thành cơ sở dữ liệu chung phục vụ công tác quản lý.

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, các địa phương phải ban hành hệ số K trước ngày 1.7 để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Trước đó, TPHCM đã áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm 2026. Hệ số K sẽ được nhân với bảng giá đất nhằm đưa giá tính toán tiệm cận hơn với giá thị trường, góp phần tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai.

Tiền sử dụng đất có thể tăng cao

Hệ số K bao gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Theo khảo sát sơ bộ, hệ số K để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, tính tiền bồi thường dự kiến sẽ bằng 1,2 lần trở lên tùy vào từng vị trí. Đối với loại đất nông nghiệp, hệ số K có thể sẽ cao hơn.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc xây dựng hệ số K phải đảm bảo tính khách quan và công bằng. TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DG Capital - cho rằng, bảng giá đất TPHCM hiện đã ở mức cao tại nhiều khu vực, việc xây dựng hệ số K cần chuyển từ tư duy tăng thêm sang tư duy hiệu chỉnh sát thị trường. Việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế là hướng đi khá quan trọng, do đó cần xây dựng theo hướng hiệu chỉnh để sát thực tế không phải mặc định hệ số K là phải tăng thêm. Nếu nền giá đã cao mà xây dựng hệ số K theo tư duy cũ "K luôn lớn hơn 1" thì rất dễ làm giá tính nghĩa vụ tài chính của người dân bị tăng cao.

Giải pháp mà vị chuyên gia này đưa ra đó là, hệ số phải được xác định từ dữ liệu giao dịch thực tế, có thể bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1 ở một số nơi, thay vì mặc định lớn hơn 1. Điều này giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh vật giá leo thang và nền kinh tế vẫn gặp nhiều khó khăn.

Không chỉ hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), việc xác định giá đất bằng hệ số K khiến tiền sử dụng đất của dự án phải nộp rất cao, không hợp lý, nên cần phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án để áp dụng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu đưa ra dẫn chứng: Giả sử có khu đất tại đường Nguyễn Xiển, TPHCM với diện tích 1ha, Bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng 1,4 lần, tức khoảng 80 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu áp dụng “Bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất” thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… sẽ áp dụng giá đất 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, cũng tại đường Nguyễn Xiển với dự án nhà ở chung cư cao tầng diện tích đất là 10.000m2 với hệ số sử dụng đất là 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2.

Lấy ngưỡng thời gian triển khai dự án là 2 năm, sau khi trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, trừ lợi nhuận nhà đầu tư và trừ chi phí xây dựng cho thấy, nếu áp dụng “phương pháp thặng dư”, thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo “hệ số K” là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Như vậy, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2.

Từ ví dụ trên cho thấy, tiền sử dụng đất có thể tăng đột biến khi áp dụng bảng giá mới, gây áp lực lớn lên chi phí dự án. Nếu không tăng giá bán, doanh nghiệp khó trụ vững; ngược lại, giá nhà có nguy cơ tiếp tục leo thang, nguồn cung thêm khan hiếm.

Theo ông Châu, định giá đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị khác với đất ở riêng lẻ do quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao nhưng mật độ xây dựng thấp, cùng sự chênh lệch lớn về suất đầu tư giữa các phân khúc. Vì vậy, cần xây dựng hệ số K sát thực tế, tránh gây tác động ngược, làm tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và người dân.

Đọc bản gốc tại đây