Đặt cọc mua bất động sản đang thế chấp cần được sự đồng ý của tổ chức tín dụng

Theo Luật sư Tạ Thị Thuận (Công ty Luật TNHH Tín Đức, Đoàn Luật sư TPHCM), việc mua bán bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng không hiếm gặp, và nhiều trường hợp đã giao dịch thành công.

Phần lớn thực hiện giao dịch theo trình tự sau: bước đầu là ký kết hợp đồng đặt cọc. Sau đó giải chấp tại tổ chức tín dụng; rồi ký hợp đồng mua bán; giao nhận tiền và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); đăng ký biến động và hoàn thành giao dịch. Tuy nhiên vẫn tiềm ẩn các rủi ro ngay từ bước đặt cọc, dẫn đến giao dịch trở nên vô hiệu.

Dù pháp luật không cấm đối với thỏa thuận mua bán giữa các bên, nhưng khoản 8 điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: đối với tài sản đang được thế chấp, chủ sở hữu không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp.

Còn khoản 5 điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, chủ sở hữu được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khi được bên nhận thế chấp đồng ý.

Vì vậy, theo các quy định trên, thì các bên được tự do thỏa thuận mua bán, nhưng cần có sự đồng ý bằng văn bản của tổ chức tín dụng đang nhận thế chấp tài sản, thì việc ký hợp đồng đặt cọc giao dịch bất động sản mới hợp lệ. Còn nếu không, hợp đồng đặt cọc có khả năng bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp, gây ảnh hưởng đến các bên và quá trình thực hiện giao dịch.

Bên cạnh đó, Cục Bổ trợ Tư pháp (Bộ Tư pháp) cũng đã có văn bản gửi Sở Tư pháp TPHCM về việc công chứng việc đặt cọc đối với bất động sản đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng. Trong đó, lưu ý khi công chứng cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp; cũng như căn cứ vào các quy định pháp luật khác để xác định đây là giao dịch hợp pháp.

Xem bản gốc tại đây