Giá bán căn hộ TPHCM leo thang, vắng bóng nhà ở vừa túi tiền

Giá nhà tăng nhanh

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ ở TPHCM tiếp tục xu hướng tăng ở cả phân khúc trung cấp và cao cấp. Nhiều dự án cao cấp tại trung tâm vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2, phản ánh mặt bằng giá ngày càng leo thang, đặc biệt tại khu vực trung tâm.

Ở phân khúc trung cấp, giá chào bán phổ biến dao động 70-130 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, phổ biến từ trên 200 triệu đồng/m2 và có thể lên tới gần 600 triệu đồng/m2 tại các dự án hạng sang.

Các chuyên gia nhận định trên thị trường vẫn đang tồn tại nghịch lý lớn nhất vẫn chưa được giải quyết, đó là người dân ngày càng khó mua nhà. Nguyên nhân vì giá nhà ở ngày càng leo thang, vượt quá tầm tay nhiều người.

Những dữ liệu ở trên cho thấy, ngưỡng giá trên 100 triệu đồng/m2 đang dần trở thành mặt bằng phổ biến tại nhiều khu vực của TPHCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào, bao gồm vật liệu xây dựng và tài chính, tiếp tục gia tăng, kéo theo giá bán leo thang.

Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền còn có thể đẩy mặt bằng giá nhà ở tăng cao, buộc người dân phải mua sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, từ đó làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở và ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội.

Kiến nghị thay đổi cách tính dân số để cứu giá nhà

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, trong nhiều năm qua, cơ cấu sản phẩm nhà ở tại TPHCM bị lệch nghiêm trọng về phân khúc cao cấp. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, thị trường gần như không còn loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, thay vào đó là sự chiếm ưu thế của phân khúc trung và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70% nguồn cung.

Thực tế này khiến một bộ phận lớn người dân, đặc biệt là người trẻ và người có thu nhập trung bình, gần như bị “đứng ngoài cuộc chơi” khi giá nhà liên tục neo ở mức cao. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nhưng lại không được đáp ứng bằng sản phẩm phù hợp.

Phân khúc “nhà ở thương mại giá phù hợp” cần được hiểu là các căn hộ có diện tích khoảng 50 - 70 m², giá bán dao động từ 2 - 5 tỉ đồng/căn, tương đương mức giá khoảng 30 - 70 triệu đồng/m². Đây được xem là mức giá “vừa túi tiền” đối với phần đông người dân đô thị, đặc biệt là nhóm mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện nay cho thấy nguồn cung ở mức giá này gần như không tồn tại tại khu vực trung tâm TPHCM. Nguyên nhân không nằm ở nhu cầu, mà chủ yếu đến từ việc thiếu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển loại hình này. Các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm các Luật Nhà ở qua các thời kỳ, chưa có chính sách riêng để thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.

HoREA cho rằng, việc áp dụng cứng nhắc phương pháp xác định dân số theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND đang vô tình tạo ra sự lệch pha cung cầu, đẩy các dự án nhà ở vào thế khó.

Theo đó, Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26.12.2025, có hiệu lực từ ngày 9.1.2026, được kỳ vọng là khung pháp lý chuẩn mực để xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ trong các dự án nhà chung cư. Tuy nhiên, chỉ sau 3 tháng triển khai, HoREA đã chỉ ra những "bất cập" phát sinh.

Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ Quyết định 32/2025 chỉ quy định duy nhất một phương pháp xác định dân số. Việc áp dụng phương pháp này tạo ra sự ưu tiên cho "căn hộ lớn", phù hợp với một bộ phận người thu nhập cao tại các dự án cao cấp, nhưng lại hoàn toàn "lệch nhịp" với nhu cầu thực của đa số người dân đô thị, người trẻ mới lập nghiệp và nhóm có thu nhập trung bình, thấp.

Để tháo gỡ các vướng mắc nêu trên, HoREA kiến nghị bổ sung một phương pháp xác định dân số mới. Hiệp hội đề xuất các mức tính toán dân số mới dựa trên diện tích sử dụng và số lượng phòng ở (thay vì chỉ áp dụng một công thức cứng nhắc).

Đối với căn hộ thông thường, đề xuất phân loại chi tiết hơn, ví dụ căn hộ 2 phòng ngủ trở lên (45-160 m²) tính 2-3 người, hoặc xác định theo chỉ tiêu 32 m²/người. Đặc biệt, bổ sung cơ chế linh hoạt cho căn hộ 1 phòng ở diện tích 25-45 m² tính 1 người.

Đối với nhà ở xã hội và tái định cư, đề xuất điều chỉnh các mốc diện tích (ví dụ mức 77 m² thay vì 75 m²) để phù hợp với quy định hiện hành về nhà ở xã hội và thực tiễn các suất tái định cư tối thiểu, tránh tình trạng "cứng nhắc" trong phân bổ dân số.

Đọc bản gốc tại đây