Giá căn hộ không thể hạ nhiệt do nguồn cung cao cấp tiếp tục chiếm sóng

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản TPHCM trong quý I/2026 vừa được nhiều công ty công bố đang cho thấy, giá bán ở phân khúc căn hộ tiếp tục tăng trên 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù rằng quãng thời gian qua, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao và sức tiêu thụ đang có xu hướng giảm.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Avison Young, nguồn cung nhà ở tiếp tục phục hồi, song giao dịch vẫn ở mức khiêm tốn trong bối cảnh kinh tế vĩ mô biến động và lãi suất vay tăng mạnh.

Theo Avison Young, quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM đạt mức 3.900 USD/m2 tương đương khoảng 103 triệu đồng/m2. Quý I/2026 có 15.000 sản phẩm mở bán. Trong đó, 35% đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế. Đáng chú ý, sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, còn thị trường thứ cấp chững lại.

Báo cáo từ đơn vị tư vấn Knight Frank cũng cho thấy, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2, riêng khu trung tâm (TPHCM trước đây) là 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% theo năm. Đây là mức giá cao nhất ghi nhận trong nhiều năm trở lại đây.

Ngay cả tại các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá cũng được thiết lập ở mức cao hơn. Các khu vực này bổ sung nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, góp phần tạo ra chênh lệch giá giữa các khu vực, nhưng chưa đủ để kéo giảm mặt bằng chung.

Giá bán sơ cấp trung bình tại các địa phương này hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm. Thay vào đó, thị trường ghi nhận sự gia tăng của các dự án định vị ở phân khúc cao cấp, với mức giá phổ biến trong khoảng 60-80 triệu đồng/m2, qua đó tiếp tục đẩy mặt bằng giá chung đi lên.

Ông Alex Crane - Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam - nhận định, đà tăng giá căn hộ tại TPHCM không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, qua đó kéo mặt bằng giá đi lên.

Xu hướng tăng giá căn hộ tại TPHCM được các chuyên gia dự báo sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung mới vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi quỹ đất phát triển dự án ngày càng khan hiếm.

Theo thông tin mà phóng viên ghi nhận, trong thời gian tới, nguồn cung tại các dự án mới trong giai đoạn cuối năm 2026 tập trung chủ yếu phân khúc hạng sang và các chủ đầu tư đưa ra mức giá với mặt bằng giá phổ biến trên 120 triệu đồng/m2.

Đơn cử như Đại Quang Minh vừa tái xuất thị trường với dự án hạng sang Sarene Residence & Commercial Complex tại khu đô thị Sala. Dự án có quy mô 1,6 ha, khoảng 600 căn hộ, dự kiến mở bán trong quý II/2026. Dù chưa công bố giá, các đơn vị phân phối cho biết mức chào bán khó dưới 200 triệu đồng/m2, theo mặt bằng giá hiện nay tại Thủ Thiêm.

Nguồn cung hạng sang tiếp tục gia tăng với Thủ Thiêm Zeit River giai đoạn 2 khoảng 300 căn, các giai đoạn tiếp theo của Sadora và Sarina khoảng 840 căn, cùng phân khu The Monarch (MU3) thuộc Empire City đã khởi công, quy mô khoảng 3.800 căn. Bên cạnh đó, các giai đoạn mới của Palm City và nhiều dự án khác dự kiến ra mắt trong nửa cuối năm với mặt bằng giá được dự kiến cũng từ 200 triệu đồng/m2.

Khu vực nội thành TPHCM tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp khi nhiều dự án đồng loạt mở bán hoặc tung giai đoạn mới, với mặt bằng giá phổ biến từ 130-150 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh đó, nguồn cung nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng.

Đáng chú ý là làn sóng phát triển phân khúc cao cấp cũng lan sang các khu vực phụ cận nơi lâu nay chỉ làm nhà ở phân khúc giá trung bình. Tại Bình Dương, một số dự án bắt đầu được thị trường dự đoán mức giá 80-100 triệu đồng/m2, phản ánh xu hướng mở rộng không gian phát triển của phân khúc cao cấp ra ngoài khu lõi TPHCM.

Đọc bản gốc tại đây