Mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở xã hội

Từ "điểm nghẽn" của nhóm mắc kẹt

Trong phiên họp ngày 24.3, Thường trực Chính phủ đã thống nhất chủ trương sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Tâm điểm của sự thay đổi này là việc nâng mức thu nhập bình quân để xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội (NƠXH). Đây được xem là động thái phản ứng kịp thời trước thực tế giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đã tăng trưởng phi mã, bỏ xa tốc độ tăng thu nhập của người lao động.

Thực tế, thị trường đang tồn tại một "khoảng lặng" của nhóm thu nhập trung bình. Họ là những người có thu nhập cao hơn ngưỡng nghèo nhưng lại chưa đủ tiềm lực để chạm tay vào nhà ở thương mại. Câu chuyện của gia đình anh Nguyễn Văn Nam (32 tuổi, đang thuê trọ tại phường Cầu Giấy, Hà Nội) là minh chứng điển hình.

Tổng thu nhập của hai vợ chồng anh vào khoảng 42 triệu đồng/tháng. Với số vốn tích góp gần 900 triệu đồng, anh Nam từng tự tin tìm mua căn hộ thương mại. Thế nhưng, một căn hộ 2 phòng ngủ cơ bản hiện nay cũng dao động từ 5 - 6 tỉ đồng. Nếu vay ngân hàng khoảng 3 tỉ đồng, mỗi tháng gia đình anh sẽ phải trả cả gốc lẫn lãi hơn 20 triệu đồng, việc gồng gánh lãi vay là quá mạo hiểm. Vì thế mua nhà ở thương mại thì anh không đủ sức, mà mua NƠXH thì lại vướng quy định về ngưỡng thu nhập cũ.

Sự đồng thuận từ giới chuyên gia

Dưới góc nhìn chuyên môn, TS Châu Đình Linh - Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, bày tỏ sự ủng hộ: "Nhìn nhận ở khía cạnh cung - cầu, Chính phủ đang nỗ lực trong câu chuyện có 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Hiện thị trường bất động sản đang tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại trung và cao cấp. Khi giá nhà càng ngày càng cao, người muốn có nhà ở thực ngày càng khó có cơ hội sở hữu".

Ông Linh dẫn chứng thực tế khắc nghiệt tại Hà Nội khi giá trung bình căn hộ đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, khiến ngay cả những người có thu nhập 20-25 triệu đồng cũng "vô vọng" với nhà ở thương mại. Do đó, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng NƠXH là giải pháp trực diện để giải quyết nhu cầu an cư cho nhóm thu nhập trung bình.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cũng nhận định: "Việc tăng mức thu nhập bình quân để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội như dự thảo Nghị định (tăng lên mức thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng với cá nhân, 50 triệu đồng/tháng với cặp vợ chồng) sẽ mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của nhân dân. Đây là nhóm đối tượng không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường nên cần được Nhà nước hỗ trợ để đảm bảo nhu cầu an cư".

Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh bày tỏ quan ngại về sự mất cân đối giữa tốc độ nới lỏng điều kiện thụ hưởng và khả năng đáp ứng của thị trường.

Ông Đỉnh phân tích, thời gian vừa qua, tại một số dự án nhà ở xã hội, khi chủ đầu tư mở bán sản phẩm thì thường xuyên xảy ra tình trạng nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu. Mỗi đợt mở bán chỉ vài trăm căn hộ nhưng số lượng hồ sơ thực nộp lên đến vài chục nghìn.

"Trong bối cảnh ấy, đề xuất tiếp tục mở rộng đối tượng sẽ tiếp tục "nới cầu" trong khi nguồn cung nhìn chung chưa được cải thiện. Tốc độ "nới cung" chưa theo kịp tốc độ "nới cầu" sẽ khiến việc "cạnh tranh", "chạy đua" để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội càng trở nên căng thẳng, gay gắt hơn" - Luật sư Đỉnh chia sẻ.

Địa phương cần linh hoạt trong việc áp dụng mức trần thu nhập

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, loại trừ hai đô thị đặc thù là Hà Nội và TPHCM, thì mức trần thu nhập 25 triệu đồng/tháng được xếp vào nhóm "thu nhập khá cao" tại 32 địa phương còn lại. Nếu áp dụng đại trà thì có thể ảnh hưởng đến ngân sách địa phương. Lý do là dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất; Nếu số lượng dự án khu đô thị, nhà ở thương mại giảm sẽ không thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong khi nguồn thu từ đất hiện nay vẫn chiếm tỉ trọng cao trong thu ngân sách của các địa phương.

Đồng quan điểm về việc cần sự linh hoạt theo địa phương, TS Châu Đình Linh góp ý: "Khi điều chỉnh mức thu nhập trong nghị định, chỉ nên áp dụng theo từng vùng, chứ không nên cào bằng. Ví dụ như tại TPHCM, tôi thấy rằng mức đó rất là bình thường, nhưng ở các tỉnh khác thì mức thu nhập 25 triệu đồng/người lại tiệm cận nhóm có thu nhập trung bình và cao.

Cần một hệ số thích ứng thay vì "chạy theo" sửa đổi

Bên cạnh vấn đề ngân sách, TS Châu Đình Linh cũng lo ngại, việc neo ngưỡng thu nhập ở một con số cố định sẽ khiến chính sách luôn ở trạng thái "đuổi theo" thực tế.

Khi chỉ số lạm phát (CPI) thay đổi, buộc chúng ta phải sửa đổi Nghị định để thích ứng. Thay vì chạy theo thực tế một cách thụ động, giải pháp căn cơ là cần một hệ số quy đổi giúp ngưỡng thu nhập tự điều chỉnh tương ứng với biến động CPI, từ đó đảm bảo tính bền vững và linh hoạt của chính sách.

Để giải quyết bài toán "cạnh tranh suất mua" mà dư luận đang lo ngại, TS Châu Đình Linh đề xuất một tầm nhìn mang tính cấu trúc hơn cho thị trường. Ông cho rằng, sự bùng nổ của nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện số lượng, mà phải là sự chuyển dịch về phân khúc để tương thích với dải thu nhập đa dạng của người dân.

"Sắp tới, có thể phân khúc nhà ở xã hội sẽ nhiều hơn, được thiết kế phù hợp với từng phân khúc thu nhập của người dân. Đây là tín hiệu cần thiết để nhà ở xã hội thực sự trở thành một thế lực định hình lại thị trường. Thay vì chỉ tập trung vào một kiểu mẫu chung, việc đa dạng hóa sản phẩm theo khả năng chi trả sẽ giúp cung và cầu gặp nhau ở những điểm chạm thực tế nhất".

Quan điểm này bổ trợ mật thiết cho đề xuất của Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh về việc tách bạch nhóm đối tượng.

Theo Luật sư Đỉnh, với những người lao động tự do hoặc lao động phổ thông có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng - nhóm hầu như không có khả năng mua đứt căn hộ - thì Nhà nước cần tập trung vào nguồn cung nhà ở cho thuê.

Sự kết hợp giữa việc "phân khúc hóa" sản phẩm nhà ở xã hội của TS Linh và việc "đẩy mạnh quỹ nhà cho thuê" của Luật sư Đỉnh chính là chìa khóa để đảm bảo: Người thu nhập khá (cận mức trần 25 triệu đồng) có nhà để mua, còn người thu nhập thấp vẫn có chốn an cư thông qua hình thức thuê, tránh tình trạng tất cả cùng đổ xô vào một "cánh cửa hẹp" như hiện nay.

Đọc bản gốc tại đây