Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Bảo vệ quyền lợi đôi bên

Cơ chế giữ 5% giá trị hợp đồng

Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội - nhận định, đề xuất này có cơ sở hợp lý xét trên phương diện cân bằng quyền và lợi ích giữa chủ đầu tư và bên mua.

Sau khi bàn giao nhà ở cho khách hàng, bên bán phải xuất hóa đơn theo toàn bộ giá trị hợp đồng mua bán, mặc dù tại thời điểm đó người mua mới thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng.

Trên thực tế, ngay cả khi chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục thuộc trách nhiệm của mình để cấp Giấy chứng nhận, việc thu khoản 5% còn lại từ khách hàng đôi khi vẫn gặp khó khăn do nhiều nguyên nhân khác nhau, đặc biệt trong trường hợp khách hàng chậm hoặc chưa phối hợp đầy đủ.

Sau khi bàn giao nhà ở, chủ đầu tư về cơ bản đã phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính, kế toán liên quan đến toàn bộ giá trị giao dịch, trong khi vẫn còn 5% giá trị hợp đồng chưa được thanh toán.

Tương tự, trong trường hợp các bên thỏa thuận để khách hàng tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, hoặc khách hàng chưa phối hợp đầy đủ trong việc cung cấp tài liệu, hoàn thiện hồ sơ phục vụ quá trình cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư vẫn chưa có cơ sở thu khoản 5% còn lại do Giấy chứng nhận chưa được cấp. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư, dù nguyên nhân chậm trễ không hoàn toàn xuất phát từ phía doanh nghiệp.

Vì vậy, quy định tại dự thảo về việc chuyển 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai vào tài khoản bảo đảm là một phương án tương đối hài hòa. Cơ chế này vừa duy trì trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, vừa bảo đảm rằng khi chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thì bên mua cũng thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng theo hợp đồng.

Cân bằng quyền lợi các bên

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, quy định này sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, vừa ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, phải sớm nộp hồ sơ và hoàn thiện thủ tục để cơ quan Nhà nước cấp sổ hồng cho bên mua, vừa ràng buộc trách nhiệm của bên mua, tránh trây ỳ do không có nhu cầu cấp sổ hồng.

Về nguyên tắc, sau khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và làm mọi thủ tục để cơ quan Nhà nước cấp sổ hồng cho bên mua thì chủ đầu tư đã thực hiện xong 100% nghĩa vụ, nên cần được tự động thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng mà không lệ thuộc vào ý chí của bên mua. Quy định này bảo đảm tính công bằng và phù hợp với đạo lý cuộc sống.

Tuy nhiên, một vấn đề cũng cần được đặt ra: Nếu dự án có vấn đề, khiến việc cấp sổ hồng bị chậm, điều này sẽ gây thiệt hại cho phía người mua vì khoản 5% giá trị hợp đồng có thể bị giam vô thời hạn.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đây cũng là một tình huống có thể xảy ra trong thực tiễn. Tuy nhiên, xét về mặt động cơ, mục đích, chủ đầu tư sẽ không hề mong muốn làm chậm việc cấp sổ cho khách hàng mà trái lại, sẽ cố làm thật nhanh để giải tỏa khoản tiền phong tỏa và nhận số tiền 5%. Cả bên bán và bên mua đều có chung mong muốn việc cấp Giấy chứng nhận diễn ra nhanh nên sẽ cùng phối hợp để làm hồ sơ, thủ tục. Do đó, thiệt hại cho khách hàng và chủ đầu tư chỉ phát sinh khi việc cấp sổ bị chậm do nguyên nhân khách quan. Để bảo vệ người mua, dự thảo luật hoặc nghị định có thể quy định thời hạn gửi tiền vào tài khoản phong tỏa; hết thời hạn mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì hoàn trả tiền gốc, lãi cho khách hàng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận gia hạn.

Đọc bản gốc tại đây