Hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại TPHCM dự kiến cao nhất là 10,56 lần

Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đang lấy ý kiến dự thảo quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại TPHCM, dự kiến áp dụng từ ngày 1.7. Quyết định này quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TPHCM theo quy định tại Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo dự thảo, hệ số K để điều chỉnh giá đất cho 168 phường, xã, đặc khu tại TPHCM theo từng tuyến đường đối với 2 loại đất gồm đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.

Riêng hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao quy định tại khoản 7 Điều 6 Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND ngày 26.12.2025 là 1 lần.

Trong khi đó, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đối với các loại đất ban hành kèm theo Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND ngày 26.12.2025 của HĐND TPHCM được quy định theo từng hệ số sử dụng đất.

Đối với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất nhỏ hơn 4 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1 lần. Với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 4 lần đến dưới 5 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,1 lần.

Đối với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 5 lần đến dưới 6 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,2 lần. Với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 6 lần đến dưới 7 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,3 lần.

Theo nguyên tắc trên, các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất cứ mỗi bước tăng thêm 1 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch tăng thêm 0,1 lần.

Như vậy, căn cứ theo dự thảo, 3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất là Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi sẽ có hệ số K là 1,39. Tại nhiều tuyến đường ở TPHCM có hệ số K áp dụng đối với đất ở từ 1 - 2,59 lần.

Trong khi đó, hệ số K đối với đất nông nghiệp theo dự thảo dao động từ 1 lần đến 10,56 lần. Hệ số K của đất nông nghiệp cao nhất ở các địa phương đang có quá trình đô thị hóa mạnh như tuyến đường Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu ở xã Tân Vĩnh Lộc có hệ số K lên đến 10,12 lần hay tại xã Hồ Tràm có hệ số K lên đến 10,56 lần.

Tại đặc khu Côn Đảo, toàn bộ đất phi nông nghiệp đều có hệ số K là 2,21 lần, còn đất nông nghiệp có hệ số K từ hơn 4 lần đến hơn 8 lần.

Hệ số K sẽ được dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Hệ số K còn dùng xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Hệ số K còn được dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Nhiều ý kiến cho rằng, người dân hiện nay mua đất nông nghiệp cũng theo giá thị trường, không theo giá trong bảng đất. Khi chuyển mục đích phải đóng thêm một lần theo giá thị trường, và nếu theo quy định mới hiện nay phải nhân thêm hệ số K nữa là rất cao, không khác gì phải mua lại đất của chính mình đến 3 lần. Do vậy cần mở rộng đối tượng được áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất cho người tạo lập đất nông nghiệp lần đầu khi chuyển lên đất ở để xây nhà, an cư lập nghiệp.

Trước đó, liên quan đến vấn đề xây dựng hệ số K, Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng nếu chỉ áp dụng giá đất của bảng giá đất nhân với hệ số K thì tiền sử dụng đất tại các dự án bất động sản phải nộp rất cao, không hợp lý. Do vậy rất cần thiết phải xây dựng hệ số K áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (hay còn gọi là K2) để áp dụng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Đọc bản gốc tại đây