Kiểm soát chặt hơn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội được phép chuyển nhượng sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận. Việc mua bán sau thời gian này được thực hiện theo cơ chế thị trường, không giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi luật đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi theo hướng kiểm soát chặt hơn. Sau 5 năm sử dụng, chủ sở hữu nhà ở xã hội khi muốn bán sẽ không còn được giao dịch tự do, mà chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Đề xuất này xuất phát từ thực tế nhiều căn hộ nhà ở xã hội sau thời hạn hạn chế giao dịch đã được mua bán như nhà thương mại, với giá tăng mạnh, thậm chí tiệm cận với nhà ở thương mại.

Khảo sát tại Hà Nội cho thấy, nhiều dự án nhà ở xã hội từng có giá mở bán khoảng 11 - 18 triệu đồng/m2, nhưng sau 5 - 10 năm đã tăng gấp 4 - 7 lần, lên mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Một số căn hộ được giao dịch quanh mức 5 tỉ đồng, không còn nhiều khác biệt so với nhà ở thương mại trong cùng khu vực. Diễn biến này khiến nhà ở xã hội vốn dành cho người thu nhập thấp trở nên khó tiếp cận sau một thời gian sử dụng.

Nhận định về vấn đề này, luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội) cho rằng, nhà ở xã hội được hình thành từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước về đất đai, tín dụng, thuế… nên việc đặt ra giới hạn đối với quyền định đoạt là cần thiết nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh, tránh chuyển hóa lợi ích công thành lợi ích tư.

Thực chất, đây là sự tiếp nối logic pháp lý từ khi xác lập giao dịch ban đầu. Nhà ở xã hội không vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, mà được phân phối theo chính sách với đối tượng cụ thể. Do đó, việc tiếp tục kiểm soát đối tượng nhận chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp là phù hợp, bảo đảm tính thống nhất của chính sách.

Thực tế cho thấy, việc cho phép tự do chuyển nhượng sau một thời gian đã dẫn tới xu hướng “thương mại hóa” nhà ở xã hội, làm suy giảm ý nghĩa ban đầu của chính sách. Một tài sản được hình thành từ cơ chế ưu đãi có thể nhanh chóng trở thành công cụ sinh lợi theo thị trường, kéo theo nguy cơ đầu cơ, trục lợi và thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm yếu thế.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, xét trên cả phương diện pháp lý và mục tiêu chính sách, việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng là hợp lý, cần thiết và không mâu thuẫn với quyền định đoạt tài sản. Đây cũng là cách bảo đảm nhà ở xã hội giữ đúng bản chất trong toàn bộ vòng đời giao dịch, thay vì bị “thương mại hóa” sau một thời gian.

Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, cần tính đến tính khả thi trong thực thi quy định. Hiện nay, khi chủ đầu tư bán nhà ở xã hội, việc xét duyệt đối tượng được thực hiện chặt chẽ với sự tham gia của chủ đầu tư và cơ quan quản lý, trong đó có Sở Xây dựng.

Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, khi người dân có nhu cầu bán lại, việc xác minh đối tượng mua sẽ phát sinh nhiều vướng mắc. “Ai sẽ chịu trách nhiệm xác minh? Người bán, người mua hay cơ quan quản lý? Chủ đầu tư có quay lại thực hiện việc này sau nhiều năm hay không?” - ông đặt vấn đề. Theo ông, nếu không có cơ chế thực thi rõ ràng, quy định có thể khó áp dụng, làm giảm hiệu quả pháp luật và ảnh hưởng đến ý thức tuân thủ của người dân.

Đề xuất của Bộ Xây dựng cho thấy nỗ lực đưa nhà ở xã hội trở lại đúng mục tiêu an sinh. Tuy nhiên, chính sách cần cân bằng giữa việc ngăn trục lợi và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân. Trong bối cảnh đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, khung pháp lý không chỉ cần chặt chẽ mà còn phải đủ linh hoạt để thị trường phát triển bền vững.

Đọc bản gốc tại đây