Dự báo xu hướng giá chung cư trước định hướng mới về thời hạn sử dụng

Định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình tại Nghị quyết số 21-NQ/TW được đánh giá có thể tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng thời hạn sử dụng căn hộ nên được xác định theo tuổi thọ công trình và đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm. Theo ông, đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.

Ông Châu kiến nghị Nhà nước giao đất có thời hạn lâu dài, chẳng hạn 99 năm, cho doanh nghiệp phát triển dự án. Doanh nghiệp sau đó bán căn hộ cho khách hàng với thời hạn tương ứng. Khi hết thời hạn này, đất sẽ được trả lại Nhà nước để tái quy hoạch.

Theo Chủ tịch HoREA, mô hình này mang lại hai lợi ích lớn. Thứ nhất, giá nhà có thể giảm do căn hộ được bán theo thời hạn sẽ có giá thấp hơn loại hình sở hữu lâu dài, qua đó tạo điều kiện để nhiều người có thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở. Thứ hai, việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ sẽ thuận lợi hơn, tránh tình trạng kéo dài quá trình đàm phán giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân như hiện nay.

Ông Châu cho rằng đây cũng là nền tảng để định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm, thay vì coi nhà ở là công cụ tích lũy và đầu cơ siêu lợi nhuận.

Dù công trình có thể hết niên hạn sử dụng, theo ông Châu, tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 21 là bảo đảm quyền tài sản của người dân. Điều đó có nghĩa, khi tòa nhà buộc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn, quyền sử dụng đất lâu dài vẫn thuộc về người dân.

Ở góc độ thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo tuổi thọ công trình có thể tác động đến tâm lý người mua trong giai đoạn đầu. Bởi phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài, có giá trị truyền đời, nên luôn ưu tiên yếu tố sở hữu và tính ổn định. Vì vậy, chỉ cần xuất hiện thông tin liên quan đến việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ cũng có thể khiến nhiều người lo lắng.

Bên cạnh yếu tố tâm lý, nhiều ý kiến cũng đặt ra câu hỏi liệu quy định mới có làm gia tăng nhu cầu đối với các căn hộ sở hữu lâu dài, từ đó tạo ra "cơn sốt giá" trên thị trường.

Trước băn khoăn này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng khả năng xảy ra "sốt giá" là không lớn. Theo bà, mặt bằng giá chung cư tại nhiều đô thị lớn hiện đã ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Cùng với đó, lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao, khiến sức mua trên thị trường chưa thực sự phục hồi.

"Hai yếu tố này đang tác động trực tiếp đến thanh khoản của thị trường. Vì vậy, rất khó xuất hiện tình trạng 'sốt giá' chỉ vì quy định về thời hạn sử dụng chung cư", bà Miền nhận định.

Theo bà, tâm lý lo lắng khi tiếp cận một chính sách mới là điều bình thường. Tuy nhiên, khi người dân hiểu đúng bản chất của quy định, những băn khoăn sẽ dần được giải tỏa. Trong bối cảnh hiện nay, người mua bất động sản cũng ngày càng có sự am hiểu cao hơn và không dễ bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông.

Bà Miền cho rằng xu hướng hiện nay là người mua thận trọng hơn, các quyết định đều dựa trên phân tích thông tin và dữ liệu. Ngay cả khi có cơ chế, chính sách mới cũng cần có thời gian và lộ trình triển khai, nên khó tạo ra những đợt "tạo sóng" như các giai đoạn trước.

Đọc bản gốc tại đây