Giá chung cư tăng nhưng giao dịch giảm, thị trường đứng trước áp lực điều chỉnh

Áp lực lớn với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính

Thị trường căn hộ đang ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi mặt bằng giá chung cư tăng cao nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh do dòng tiền đầu tư có dấu hiệu rút lui, người mua trở nên thận trọng hơn trước áp lực lãi suất và rủi ro thị trường.

Theo báo cáo mới đây của One Mount Group, thị trường nhà đất Hà Nội giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Đơn vị này ghi nhận lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm trong quý I/2026, bao gồm cả nhà đất thổ cư và chung cư, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, phân khúc chung cư ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, giảm tới 60% theo quý và giảm 26% theo năm.

Thị trường TP.HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026, giảm 75% so với quý IV/2025.

Theo One Mount Group, đà giảm mạnh theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng của người mua sau Tết. Trong khi đó, mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư ngày càng dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Diễn biến này cũng được ghi nhận trong báo cáo của Bộ Xây dựng. Theo cơ quan này, cả nước có hơn 139.800 giao dịch bất động sản trong quý I, giảm gần 8% so với cuối năm ngoái. Riêng phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ ghi nhận khoảng 30.850 giao dịch, giảm gần 19% theo quý.

Bà Nguyễn Ly Ly - Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield - cho biết thanh khoản thị trường căn hộ đang suy giảm trong bối cảnh nguồn cung mới và lượng sản phẩm chuẩn bị bàn giao tăng mạnh.

Theo bà Ly, giai đoạn 2026-2028, Hà Nội dự kiến có hơn 28.000 sản phẩm được bàn giao cho người mua nhà. Việc nguồn cung lớn xuất hiện cùng lúc thanh khoản chậm lại sẽ tạo áp lực đáng kể với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Nhóm này đang đối mặt với chi phí vốn cao để duy trì tài sản, đồng thời phải cạnh tranh với giỏ hàng mới có chính sách bán hấp dẫn, nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư” - bà Ly nhận định.

Chuyên gia của Cushman & Wakefield cho biết thêm, trong hai năm tới, Hà Nội có thể đón hơn 68.000 căn hộ mới với xu hướng dịch chuyển mạnh ra khu vực ven trung tâm. Nguồn cung lớn sẽ tạo áp lực giảm giá rõ rệt đối với những sản phẩm mang tính đầu cơ, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá tại các khu vực đang phát triển hạ tầng.

“Tâm lý thận trọng của người mua có thể tiếp tục duy trì trong thời gian tới do biến động lãi suất cùng kỳ vọng thị trường sẽ có những đợt điều chỉnh giá hợp lý hơn”, bà nói.

Tâm lý nhà đầu tư thận trọng

Ông Trần Văn Hùng - một môi giới bất động sản tại Hà Nội nhận định, thị trường hiện nay đang khác xa giai đoạn sốt nóng năm 2024-2025.

Theo ông Hùng, trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền ngay khi dự án mở bán với kỳ vọng “lướt sóng” kiếm chênh lệch trong vài tháng. Tuy nhiên, hiện nay lượng khách đầu tư giảm rất mạnh, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay ngân hàng.

“Có những căn hộ trước đây chỉ cần đăng bán vài ngày là có khách đặt cọc, nhưng hiện nay treo hàng cả tháng vẫn khó giao dịch. Giá chung cư vẫn cao nhưng người mua không còn chấp nhận xuống tiền dễ dàng và chốt nhanh như trước”, ông Hùng nói.

Theo môi giới này, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng quá nhanh trong hai năm qua, khiến biên lợi nhuận đầu tư ngày càng thu hẹp. Trong khi đó, áp lực lãi vay, chi phí tài chính và nguồn cung mới liên tục ra thị trường khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn thu hồi dòng tiền thay vì tiếp tục “ôm hàng”.

Ông Hùng cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, trong đó những sản phẩm có nhu cầu ở thực, vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện vẫn duy trì thanh khoản, còn các căn hộ bị đẩy giá quá cao hoặc nằm ở khu vực phát triển chưa đồng bộ sẽ chịu áp lực điều chỉnh rõ rệt hơn trong thời gian tới.

Đọc bản gốc tại đây