Giá chung cư tiếp tục tăng, nguồn cung mới tập trung ở phân khúc giá cao

Giá chung cư tại hai đô thị lớn tiếp tục leo thang trong quý I/2026 khi nguồn hàng mới ra thị trường chủ yếu là các dự án cao cấp, hạng sang. Dù thanh khoản đã cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trầm lắng trước đó, sự khan hiếm nhà ở bình dân và trung cấp đang khiến thị trường ngày càng mất cân đối, buộc người mua ở thực phải dịch chuyển.

Theo Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm, cả nước có 30.857 giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ và 108.998 giao dịch đất nền. Lượng tồn kho bất động sản còn khoảng 29.860 sản phẩm, trong đó có 10.496 căn hộ chung cư.

Đáng chú ý, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục tăng mạnh do chi phí vật liệu, chi phí tài chính leo thang, trong khi quỹ hàng đủ điều kiện ra thị trường chưa nhiều. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2, còn TPHCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy xu hướng tăng giá chưa dừng lại. Knight Frank Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM đạt trung bình 4.078 USD/m2, tương đương khoảng 107 triệu đồng/m2, tăng 11,8% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, mức giá đạt 4.274 USD/m2, tương đương khoảng 112 triệu đồng/m2, tăng tới 38% theo năm.

Tương tự, dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025, với các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng sang. Nếu tính thêm nguồn cung từ Hưng Yên, giá trung bình các dự án mới ở mức khoảng 87 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m2, tương đương năm trước. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10% so với năm 2025, khi thị trường xuất hiện thêm các dự án hạng sang và các giai đoạn mở bán sau đều điều chỉnh tăng giá.

Mặt bằng giá tăng mạnh chủ yếu do nguồn cung mới đều tập trung vào phân khúc cao cấp, kéo giá bình quân toàn thị trường lên ngưỡng mới.

Tại TPHCM, nguồn cung mới vẫn hạn chế và phần lớn đến từ các dự án cao cấp tại khu vực trung tâm. Trong khi đó, các khu vực mở rộng và địa bàn giáp ranh mới xuất hiện thêm một số dự án nhà ở giá phải chăng hơn. Dù lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, nhu cầu vẫn duy trì tích cực nhờ chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, qua đó cải thiện tỉ lệ hấp thụ.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam - nhận định: “Nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua".

Savills dự báo giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TPHCM sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng một nửa nguồn cung và tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, lượng hàng mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động, cho thấy tiến trình phê duyệt và phát triển dự án cần thêm thời gian để cải thiện thực chất.

Trong bối cảnh nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương để tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn về giá.

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ thủ tục đầu tư và sự hình thành các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng nguồn cung. Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ mở ra thêm quỹ nhà ở dọc các trục hạ tầng trọng điểm. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, khi nguồn hàng mới vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, mặt bằng giá chung cư nhiều khả năng vẫn tiếp tục neo ở vùng đỉnh.

Đọc bản gốc tại đây