Giá chung cư neo cao, thị trường thứ cấp điều chỉnh cục bộ

Giá chung cư tiếp tục neo ở mức cao trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng, song thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh, trong đó có hiện tượng rao bán thấp hơn so với giá gốc. Dù chưa lan rộng, xu hướng này được dự báo sẽ xuất hiện thường xuyên hơn trong thời gian tới, phản ánh sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu - đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trên thị trường sơ cấp, giá nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đầu vào gia tăng. Điều này khiến mặt bằng giá chung cư tiếp tục bị đẩy lên, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Ngược lại, thị trường thứ cấp đang có những chuyển động khác biệt. Theo ông Chung, thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng” nhưng đã bước sang giai đoạn giải ngân chọn lọc. Thanh khoản không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá cao hay thấp, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm. Mặt bằng giá thứ cấp hiện có xu hướng điều chỉnh so với đỉnh ghi nhận vào tháng 9–10.2025, trong khi hoạt động giao dịch trở nên thận trọng hơn.

Ở phân khúc căn hộ chung cư, các giao dịch cắt lỗ đã bắt đầu xuất hiện, tuy nhiên chưa phổ biến. Nguyên nhân là áp lực tài chính tại thời điểm hiện tại chưa quá lớn, đồng thời kỳ vọng về trung và dài hạn của thị trường vẫn được duy trì. Thanh khoản vì vậy vẫn tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn – nơi có nhu cầu ở thực và cho thuê cao.

Phân tích sâu hơn về hiện tượng này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc rao bán cắt lỗ chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

Khi bước vào kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp nhà đầu tư bị cuốn theo tâm lý FOMO, mua chênh giá trong giai đoạn thị trường sôi động, nay buộc phải bán ra khi kỳ vọng “lướt sóng” không đạt được. Trong khi nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng quan sát và thận trọng hơn, khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm lại.

Bà Miền dự báo, hiện tượng này sẽ không lan rộng trên toàn thị trường, nhưng khó tránh khỏi việc xuất hiện thường xuyên hơn trong một số nhóm nhà đầu tư và phân khúc nhất định. Đặc biệt, áp lực từ đòn bẩy tài chính và chu kỳ điều chỉnh của lãi suất đang trở thành yếu tố quan trọng chi phối quyết định bán ra.

Đây không phải là xu hướng phổ biến của thị trường mà chủ yếu diễn ra cục bộ tại những khu vực từng ghi nhận mức tăng trưởng nóng, hoặc ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao với kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn, tận dụng các chính sách hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư.

Trong thời gian tới, khi các khoản vay bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi, áp lực tài chính có thể gia tăng, khiến hiện tượng cắt lỗ xuất hiện nhiều hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư vay vốn lớn. Đồng thời, khi nguồn cung căn hộ ngày càng tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, nhất là với các sản phẩm hình thành trong tương lai. Những nhà đầu tư nắm giữ loại hình này vừa phải chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác, từ đó gia tăng khả năng phải bán ra dưới kỳ vọng.

Đọc bản gốc tại đây