Giá chung cư bất ngờ đảo chiều

Giá chung cư mới Hà Nội vượt xa TP HCM

Thị trường căn hộ chung cư đang ghi nhận một diễn biến đáng chú ý khi Hà Nội vượt xa TPHCM về giá bán sơ cấp. Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn nghiêng mạnh về phân khúc trung - cao cấp, chi phí đầu vào leo thang và quỹ hàng phù hợp với nhu cầu ở thực còn hạn chế, mặt bằng giá chung cư tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao và chưa xuất hiện tín hiệu giảm rõ rệt.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư thương mại trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m², cao hơn mức 112 triệu đồng/m² tại TPHCM. Đây là diễn biến đảo chiều so với nhiều năm trước, khi thị trường phía Nam thường dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư nhìn chung ổn định nhưng vẫn neo ở mức cao, chỉ một số khu vực ghi nhận điều chỉnh giảm nhẹ. Tại Hà Nội, nhiều dự án tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao như The Sapphire - Vinhomes Smart City dao động 85-93 triệu đồng/m², Vihacomplex khoảng 98-115 triệu đồng/m², Thống Nhất Complex ở mức 108-118 triệu đồng/m² hay Lumi Hanoi khoảng 92-100 triệu đồng/m².

Ở phân khúc cao cấp, giá tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Một số dự án ghi nhận mức giá rất cao như Vinhomes Metropolis đạt 192-258 triệu đồng/m², D'. Le Roi Soleil từ 170-223 triệu đồng/m², Vinhomes Skylake khoảng 140-178 triệu đồng/m² hay Sun Feliza Suites dao động 160-210 triệu đồng/m².

Trong khi đó, tại TP.HCM, mặt bằng giá ở nhiều dự án phổ thông hiện thấp hơn Hà Nội, như Carillon Apartment khoảng 68-81 triệu đồng/m², Garden Gate từ 95-102 triệu đồng/m² hay Republic Plaza ở mức 52-59 triệu đồng/m². Tuy nhiên, ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án vẫn ghi nhận mức giá rất cao như The Marq khoảng 222-260 triệu đồng/m², Vinhomes Golden River từ 223-360 triệu đồng/m², Grand Marina Saigon lên tới 440-557 triệu đồng/m² hay D'Edge Thảo Điền dao động 150-194 triệu đồng/m².

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với năm 2025 khi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng sang.

Trong khi đó, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m², tương đương năm trước. Còn tại Đà Nẵng, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m², tăng 10% so với năm 2025 khi thị trường xuất hiện thêm các dự án hạng sang và các giai đoạn mở bán sau đều điều chỉnh tăng giá.

Nguồn cung vẫn lệch pha, giá khó giảm trong ngắn hạn

Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư tăng trong thời gian qua chủ yếu do chi phí đầu vào leo thang, bao gồm giá vật liệu xây dựng, giá đất và lãi suất.

Anh Lê Huy, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết nguyên nhân chính khiến giá chung cư liên tục tăng là do nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt kéo dài, trong khi chi phí đầu vào và chi phí vốn đều tăng.

Theo anh Huy, mặt bằng giá căn hộ hiện nay được đẩy lên bởi chi phí phát triển dự án đã ở mức cao từ giai đoạn trước nên rất khó có dư địa giảm. Với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, giá vẫn có xu hướng tăng nhẹ. Bên cạnh đó, người mua ở thực vẫn chiếm tỉ trọng lớn, nên khi nguồn cung ở phân khúc này không nhiều thì giá gần như khó giảm, kể cả trong bối cảnh lãi suất tăng.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, động lực thị trường đang dần cải thiện nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Việc mở rộng hạ tầng được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện phát triển thêm các sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn trong thời gian tới.

Bà Hằng dự báo trong năm 2026, thị trường Hà Nội sẽ có thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp. Các khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho Hà Nội nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối.

Tại TP.HCM, nguồn cung phân khúc trung cấp tiếp tục khan hiếm khiến người mua có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi có nhiều lựa chọn phù hợp hơn về giá. Sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn cùng hệ thống hạ tầng liên vùng cũng đang thúc đẩy xu hướng mở rộng không gian thị trường nhà ở.

Chuyên gia Savills cho biết, dự kiến giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung và tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Tuy nhiên, với cơ cấu nguồn hàng vẫn nghiêng về trung - cao cấp, áp lực giảm giá trên diện rộng được đánh giá là chưa rõ nét trong ngắn hạn.

Đọc bản gốc tại đây