Giá nhà trong ngõ sâu lên tới 300-400 triệu đồng/m², người mua dịch chuyển sang chung cư

Phân khúc nhà liền thổ, nhà riêng tại Hà Nội tiếp tục neo cao, nhiều căn trong ngõ sâu được rao bán tới 300-400 triệu đồng/m². Trong bối cảnh mặt bằng giá tăng mạnh, thị trường bắt đầu ghi nhận xu hướng người mua dịch chuyển sang phân khúc chung cư để tối ưu nhu cầu ở thực.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong quý I/2026, phân khúc nhà riêng cho thấy sự khác biệt rõ nét giữa Hà Nội và TPHCM.

Mức độ quan tâm nhà riêng tại TPHCM cũ tăng 7% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội giảm khoảng 22%. Theo bà Ngọc Ánh, diễn biến này xuất phát từ sự trái chiều của mặt bằng giá giữa hai thị trường.

Tại Hà Nội, giá nhà riêng duy trì xu hướng tăng liên tục suốt một năm qua. Trong khi đó, TPHCM sau giai đoạn tăng mạnh năm 2025 đã bắt đầu điều chỉnh nhẹ trong quý I/2026.

Thực tế cho thấy, tại TPHCM, ở những khu vực giá nhà giảm khoảng 1-7% trong quý I/2026, mức độ quan tâm lại tăng từ 8-15%. Theo bà Ngọc Ánh, điều này cho thấy khi mặt bằng giá trở nên hợp lý hơn, lực cầu có xu hướng quay trở lại.

Ngược lại, tại Hà Nội, nhiều khu vực ghi nhận giá nhà riêng tăng 20-30%, kéo theo mức độ quan tâm suy giảm do người mua ngày càng thận trọng hơn với mặt bằng giá mới.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận tín hiệu phục hồi về nguồn cung, song giá bán tiếp tục tăng.

Trong 3 tháng đầu năm, Hà Nội có 986 căn mở bán mới, tăng 51% so với quý trước nhưng vẫn giảm 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở các khu vực vùng ven như Thường Tín, Đan Phượng và Gia Lâm, trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế.

Về giao dịch, toàn thị trường ghi nhận 947 căn được bán trong quý I, tăng 15% so với quý IV/2025 nhưng giảm 48% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, người mua hiện có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Đáng chú ý, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt trung bình 231 triệu đồng/m² đất, tăng 24% so với quý trước. CBRE cho biết đà tăng đến từ việc xuất hiện thêm nhiều sản phẩm mới có giá cao, đồng thời các chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh tăng giá đối với quỹ hàng hiện hữu.

Đánh giá về thực tế nhiều căn nhà trong ngõ sâu tại Hà Nội đang được rao bán tới 300-400 triệu đồng/m², ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng mặt bằng giá hiện nay đã ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Theo ông Chung, thị trường không loại trừ khả năng xuất hiện yếu tố tâm lý đám đông, hay hiệu ứng FOMO, khi dòng tiền tập trung vào các sản phẩm có tính khan hiếm.

Tuy nhiên, nếu xét về giá trị sử dụng thực tế, xu hướng dịch chuyển từ nhà đất sang chung cư đang xuất hiện ngày càng rõ hơn. Khi giá nhà trong ngõ tăng mạnh trong thời gian dài, nhiều người mua ở thực trước đây ưu tiên nhà đất đã bắt đầu chuyển sang lựa chọn căn hộ chung cư.

“Với cùng một mức tài chính, căn hộ chung cư có thể mang lại diện tích sử dụng lớn hơn, môi trường sống thuận tiện hơn và hệ thống tiện ích đồng bộ hơn”, ông Chung nhận định.

Theo chuyên gia này, trong thời gian tới, giá nhà trong ngõ có thể sẽ xuất hiện nhịp điều chỉnh nhất định, đặc biệt khi các chính sách di dời trường học ra khỏi khu vực nội đô được triển khai, làm giảm nhu cầu thuê nhà ở một số khu vực.

“Hiện nhu cầu mua nhà trong ngõ chủ yếu đến từ hai mục đích là để ở và cho thuê. Nếu nhu cầu cho thuê giảm xuống, áp lực tăng giá cũng sẽ giảm theo”, ông Chung cho biết.

Đọc bản gốc tại đây