Lưu ý quan trọng để chuyển mục đích sang đất ở

Một hộ dân tại tỉnh Lâm Đồng có thửa đất diện tích 58,6m2, chiều ngang 4,97m, là đất trồng cây lâu năm, đã được cấp sổ riêng cho hai vợ chồng. Thửa đất nằm trong hẻm có lộ giới 2,1m.

Người dân này cho biết, khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hồ sơ bị UBND cấp xã từ chối. Lý do được đưa ra là căn cứ Quyết định số 41/2021/QĐ-UBND ngày 15.11.2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành quy định lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở và công trình riêng lẻ trên địa bàn các phường thuộc thành phố Đà Lạt.

Theo thông báo của địa phương, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch kiến trúc biệt lập. Với trường hợp hẻm có lộ giới nhỏ hơn 10m, chiều ngang tối thiểu của lô đất phải đạt 10m, diện tích tối thiểu 200m2 mới được chuyển mục đích sang đất ở. Trong khi đó, thửa đất nêu trên không bảo đảm điều kiện về chiều ngang và diện tích.

Từ thực tế này, người dân tại Lâm Đồng đề nghị làm rõ việc chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai có phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng nhà ở theo Luật Xây dựng hay không. Đồng thời, trường hợp thửa đất đã có quy hoạch phân khu là đất ở thì có thể chuyển mục đích sang đất ở tại thời điểm hiện nay hay không.

Trả lời nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, do không có hồ sơ quản lý và sử dụng cụ thể của thửa đất, Cục Quản lý đất đai chưa có cơ sở để trả lời chi tiết từng trường hợp. Cơ quan này đề nghị người dân gửi văn bản kèm hồ sơ, tài liệu liên quan đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.

Về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai. Theo đó, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai cũng quy định, căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thêm, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, được bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, Điều 122 Luật Đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cũng cho phép các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt trước ngày 1.7.2025 để làm căn cứ quản lý đất đai cho đến khi hoàn thành việc rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính mới.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, pháp luật đất đai đã quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, với trường hợp chuyển sang đất ở, loại đất sau chuyển mục đích phải bảo đảm có thể sử dụng vào mục đích để ở, gồm làm nhà ở và các hoạt động phục vụ đời sống.

Vì vậy, ngoài căn cứ theo pháp luật đất đai, việc xem xét chuyển mục đích sang đất ở còn phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật khác có liên quan. UBND cấp có thẩm quyền sẽ xem xét cụ thể từng hồ sơ để quyết định phù hợp với pháp luật đất đai và các quy định liên quan.

Đọc bản gốc tại đây