Nhà đầu tư bất động sản ngày càng thận trọng khi xuống tiền

Dòng tiền dịch chuyển mạnh vào tài sản giá trị thực

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự dịch chuyển rõ rệt cả về hành vi của nhà đầu tư và logic vận động của thị trường.

Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ lưỡng hơn. Bên cạnh yếu tố pháp lý và năng lực chủ đầu tư, các tiêu chí như khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững của bất động sản ngày càng được chú trọng.

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng. Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận với giá thị trường góp phần nâng cao tính công bằng, minh bạch, song cũng làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà.

Cùng với đó là áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, chi phí nhân công và các chi phí triển khai liên quan. Từ khoảng tháng 3.2026, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá bán từ 2% đến 5% so với giai đoạn trước do các chi phí này được kết chuyển dần vào giá thành sản phẩm.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025; nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với năm 2025. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá bán trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo.

Lực đẩy mạnh cho bất động sản

Theo VARS, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục tăng trưởng, nhưng theo hướng chọn lọc khắt khe hơn.

Một trong những động lực chính của chu kỳ này là quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc mà còn mở đường cho các dự án mới, đồng thời đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên”, loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính, triển khai hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường.

Bên cạnh đó, hạ tầng tiếp tục là động lực nền tảng tái định hình không gian phát triển của thị trường bất động sản. Các công trình như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, Vành đai 3, Vành đai 4, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ cùng các hành lang logistics lớn không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo tiền đề hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp và bài bản hơn.

Đáng chú ý, tổng vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỉ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn 2021-2025, sẽ trở thành lực đẩy mạnh cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Cùng với đó, các yếu tố vĩ mô, đặc biệt là diễn biến mặt bằng lãi suất, tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc định hình chi phí vốn, khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi suất của nhà đầu tư.

Một xu hướng đáng chú ý trong giai đoạn tới là sự dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. “Ly tâm bền vững” không còn là sự rời bỏ trung tâm mang tính cảm tính, mà là sự dịch chuyển có định hướng tới các đô thị vệ tinh, đại đô thị, siêu đô thị và các khu vực phát triển mới được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng kết nối tốt. Xu hướng này giúp thị trường tái cấu trúc theo chiều sâu, hình thành các cực tăng trưởng mới, đồng thời tạo điều kiện để dòng vốn và dân cư được phân bổ hợp lý hơn, thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực lõi trung tâm.

Đọc bản gốc tại đây