Giá trị quỹ đất thanh toán cho dự án BT nên được xác định lúc ký hợp đồng

Theo phản ánh từ phía Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), một số dự án hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) chuyển tiếp đang gặp vướng mắc vì thời điểm xác định giá đất thanh toán bị kéo dài quá lâu sau khi công trình đã hoàn thành.

HoREA dẫn chứng trường hợp dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm do Công ty MHL thực hiện. Theo đó, doanh nghiệp đã hoàn thành bàn giao công trình từ năm 2018 và được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán, nhưng đến năm 2025, TPHCM mới ban hành quyết định giao đất. Điều đó khiến giá đất bị xác định theo thời điểm giao đất thay vì lúc công trình được bàn giao.

Tương tự, một doanh nghiệp hạ tầng khác cũng cho biết việc xác định thời điểm định giá đất đối với nhà đầu tư BT đang là "điểm nghẽn", tác động lớn đến bài toán tài chính của doanh nghiệp nếu tính nghĩa vụ tài chính vào thời điểm giao đất chậm, thay vì thời điểm ký hợp đồng BT.

Trao đổi với phóng viên báo Lao Động, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, vừa có văn bản gửi Chính phủ và Bộ Tài chính, kiến nghị sửa đổi một số nội dung của Nghị định 257/2025/NĐ-CP, tập trung vào cơ chế thanh toán dự án BT bằng quỹ đất.

Theo Hiệp hội, sau 7 tháng triển khai, nhiều quy định của Nghị định 257 bắt đầu bộc lộ vướng mắc, đặc biệt với các dự án hạ tầng quy mô lớn có thời gian thi công kéo dài nhiều năm.

Một trong những vấn đề lớn nhất nằm ở chỗ giá trị công trình BT gần như bị “khóa trần” ngay từ đầu. Theo quy định hiện hành, giá trị quyết toán công trình không được vượt mức dự toán đã phê duyệt khi ký hợp đồng.

Ông Châu cho rằng, cách làm này chưa sát thực tế, bởi các dự án hạ tầng thường chịu tác động mạnh từ biến động giá vật liệu, nhân công hay nhiên liệu. Chỉ cần giá cát, xăng dầu hoặc chi phí xây dựng tăng trong vài năm thi công, tổng vốn đầu tư cũng có thể đội lên đáng kể.

Điều khiến doanh nghiệp lo hơn là trong khi giá trị công trình bị cố định, giá đất thanh toán lại được xác định ở thời điểm giao đất thực tế. Trong khi đó, giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt với các khu đất lớn hoặc nằm ở vị trí tiềm năng.

Từ đó dẫn đến tình huống nhà đầu tư vừa phải gánh chi phí xây dựng tăng thêm, vừa có nguy cơ bị giảm quy mô quỹ đất nhận về hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất do giá đất tăng sau nhiều năm chờ giao đất.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cơ chế này tạo ra “rủi ro kép” khi doanh nghiệp vừa chịu áp lực chi phí đầu vào tăng, vừa đối mặt với biến động giá đất trong tương lai.

Ngoài câu chuyện giá đất, HoREA cũng nêu rõ cơ chế thanh toán hiện nay khiến nhà đầu tư gặp khó trong việc huy động vốn. Theo quy định, dù doanh nghiệp được giao quỹ đất sớm để thực hiện dự án BT, nhưng họ vẫn chưa thể khai thác hay bán dự án đối ứng nếu công trình BT chưa hoàn thành và chưa được ghi thu - ghi chi ngân sách nhà nước.

Nguyên nhân là do sự chồng chéo giữa Nghị định 257 và Luật Kinh doanh Bất động sản. Cụ thể, Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi khai thác dự án, trong khi Nghị định 257 cho phép giao đất sớm nhưng lại tính ghi thu - ghi chi ngân sách theo khối lượng công trình BT thực tế đã nghiệm thu.

Kết quả là doanh nghiệp có đất nhưng vẫn không thể huy động vốn từ dự án đối ứng, dẫn đến dòng tiền bị kẹt, chính sách giao đất sớm gần như mất ý nghĩa.

Để khắc phục, HoREA đề xuất cho phép nhà đầu tư nộp tiền vào tài khoản phong tỏa phục vụ thi công công trình BT. Số tiền này sẽ được ghi thu - ghi chi ngân sách tương ứng với giá trị quỹ đất thanh toán, giúp doanh nghiệp vừa thi công vừa có cơ sở pháp lý để huy động vốn.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị giảm dần giá trị bảo lãnh ngân hàng theo tiến độ thi công hoặc theo số tiền đã nộp vào tài khoản phong tỏa. Cơ chế này sẽ giảm áp lực tài chính, mở “room” tín dụng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp BT huy động vốn dễ dàng và triển khai dự án đối ứng sớm hơn.

Đọc bản gốc tại đây