Doanh nghiệp bất động sản gặp khó với quy định thi tuyển phương án kiến trúc

Doanh nghiệp than khó

Trên địa bàn TPHCM hiện nay vẫn đang có nhiều tranh cãi liên quan đến việc các dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại dịch vụ (như shophouse, officetel, condotel... ) có bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc hay không, đặc biệt là khi diện tích nhà ở chiếm tỉ lệ lớn hơn diện tích thương mại dịch vụ.

Trả lời về vấn đề này, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết căn cứ vào Luật Kiến trúc 2019, Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Thông tư 06/2021/TT-BXD để xác định các tòa nhà có công năng hỗn hợp (như chung cư kết hợp văn phòng, khách sạn) thuộc loại công trình công cộng. Theo đó, nếu các dự án chung cư hỗn hợp có quy mô thuộc cấp đặc biệt hoặc cấp 1 thuộc trường hợp phải thực hiện thi tuyển phương án kiến trúc theo quy định tại khoản 2 điều 17 Luật Kiến trúc.

Nếu hiểu theo cách trên thì hầu như tất cả các dự án chung cư trên địa bàn TPHCM có tích hợp thương mại, dịch vụ đều phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cách hiểu này không đúng với tinh thần của Luật Kiến trúc 2019, bởi quy định tại điều 17 của luật có nêu rõ chỉ những công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp 1 mới thuộc diện bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc. Hai điều kiện này phải được đáp ứng đồng thời.

Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại, kể cả có bố trí chức năng thương mại - dịch vụ, "vẫn là công trình dân dụng hoặc công trình hỗn hợp, không đồng nghĩa với công trình công cộng".

Đại diện một số doanh nghiệp bất động sản, xây dựng tại TPHCM cho rằng việc mở rộng cách hiểu Luật Kiến trúc 2019 như trên dẫn đến phát sinh nhiều thủ tục, buộc các doanh nghiệp phải hoàn thiện các thủ tục gây mất thêm thời gian và chi phí khi triển khai dự án.

Chưa kể việc này còn làm gia tăng các thủ tục trung gian, làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư thêm 3 - 6 tháng. Cùng đó là việc phát sinh quy trình thi tuyển và chi phí tổ chức thi tuyển, làm gia tăng chi phí vốn, ảnh hưởng hiệu quả tài chính dự án.

Cần có một quy định thống nhất

Trao đổi với phóng viên báo Lao Động, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, hiện nay việc áp dụng các quy định liên quan đến thi tuyển phương án kiến trúc đối với công trình chung cư hỗn hợp đang phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau, gây lúng túng cho địa phương và doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án.

Mấu chốt là quy định hiện hành đang thiếu sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật liên quan đến khái niệm “chung cư hỗn hợp”. Cụ thể, các quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP, Luật Nhà ở và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư hiện chưa xác định rõ tỉ lệ diện tích sàn giữa chức năng ở và các chức năng khác trong công trình hỗn hợp để làm cơ sở phân loại công trình.

Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định công trình có thuộc diện phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc theo quy định của Luật Kiến trúc 2019 hay không.

Mới đây, Cục Kinh tế - Quản lý Đầu tư Xây dựng đã có văn bản trả lời cho một doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM, trong đó lại cho rằng nhà ở chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại dịch vụ vẫn được xác định là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, không phải công trình công cộng. Tuy nhiên, đây chỉ là văn bản trả lời riêng cho doanh nghiệp nên chưa đủ cơ sở để áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.

Trong khi đó, theo thông tin từ HoREA, UBND TPHCM hiện đang nghiên cứu điều chỉnh Quy chế quản lý kiến trúc TPHCM. Trong đó, dự kiến đề xuất định nghĩa “nhà chung cư với mục đích sử dụng hỗn hợp” là công trình có chức năng ở chiếm từ 50% tổng diện tích sàn xây dựng trở lên.

Ngược lại, nếu phần diện tích dành cho thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc khách sạn vượt quá 50%, công trình sẽ được xác định là công trình hỗn hợp thuộc nhóm công trình công cộng.

Có thể thấy, việc thiếu hướng dẫn thống nhất đang khiến nhiều dự án mất thêm thời gian hoàn thiện thủ tục, phát sinh chi phí và ảnh hưởng tiến độ đầu tư.

Do đó, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành văn bản hướng dẫn chung gửi các địa phương để thống nhất áp dụng đồng bộ trên phạm vi cả nước, thay vì chỉ dừng lại ở các văn bản trả lời mang tính riêng lẻ.

"Việc tháo gỡ vướng mắc này sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm thời gian chuẩn bị đầu tư và tạo điều kiện thúc đẩy nguồn cung nhà ở trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần thêm động lực phục hồi", ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Đọc bản gốc tại đây