Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội trước thách thức vốn và pháp lý

Nguồn cung khởi sắc nhưng giải ngân vẫn “tắc”

Tính đến giữa năm 2025, cả nước mới hoàn thành hơn 35.000 căn trong số 100.000 căn NƠXH được đặt ra đến hết năm nay. Hiện có 159 dự án đang triển khai với quy mô 135.563 căn và 419 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng cộng gần 420.000 căn hộ. Riêng Hà Nội dự kiến hoàn thành 6 dự án trong năm nay, cung cấp 4.730 căn - vượt chỉ tiêu được giao.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, thời gian qua nguồn cung NƠXH tăng rõ rệt, bước đầu góp phần giảm áp lực về chỗ ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn chậm trễ trong bố trí quỹ đất theo quy định tối thiểu 20% đất ở để phát triển NƠXH.

Một điểm nghẽn lớn là việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng. Dù lãi suất đã được điều chỉnh giảm nhiều lần và tổng hạn mức cam kết lên tới 145.000 tỉ đồng, nhưng đến nay chỉ mới giải ngân được khoảng 3.400 tỉ đồng.

Ông Đỗ Văn Thạch - Tổng Giám đốc Dova Land - cho rằng: “Vướng mắc không nằm ở chi phí vốn mà do thủ tục pháp lý phức tạp, quy trình xác định quỹ đất và phê duyệt dự án còn chồng chéo. Nhiều địa phương chưa thực sự chủ động tích hợp nhà ở xã hội vào quy hoạch đô thị”.

Mở rộng đối tượng, tăng động lực cho doanh nghiệp

Theo các chuyên gia, để chương trình phát triển NƠXH đạt hiệu quả, Nhà nước cần chủ động tạo lập quỹ “đất sạch” đã có hạ tầng sẵn sàng, đồng thời xây dựng cơ chế định giá đất riêng cho loại hình nhà ở này, nhằm rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính cần cải cách mạnh mẽ theo hướng “một cửa - một đầu mối”. “NƠXH là chính sách mang tính nhân văn sâu sắc. Nhưng nếu không tháo gỡ điểm nghẽn trong tổ chức thực hiện, rất khó để đạt được kết quả như kỳ vọng” - ông Thạch nhấn mạnh.

GS Đặng Hùng Võ nhận định, với số lượng dự án đang và sắp triển khai, mục tiêu 1 triệu căn hoàn toàn có thể đạt được. Tuy nhiên, số lượng căn hộ không đồng nghĩa với việc giải quyết dứt điểm nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp.

Theo ông, cần đánh giá lại quy mô thực tế nhu cầu để điều chỉnh chỉ tiêu phù hợp. Đồng thời, cần phân biệt rõ giữa “nhà ở xã hội” - mang tính trợ cấp trực tiếp - với “nhà ở phù hợp thu nhập”, là sản phẩm thị trường có sự hỗ trợ gián tiếp thông qua chính sách thuế, tín dụng.

Một nghịch lý đáng lo ngại là nhiều dự án NƠXH bán ra không có người mua, trong khi ở nơi khác lại xuất hiện tình trạng đầu cơ vì có người thu nhập chính thức rất thấp nhưng thu nhập tay trái rất mạnh. Giá NƠXH hiện đã lên đến 20 triệu đồng/m2 - mức giá mà người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận. Trong khi đó, cơ chế xét duyệt còn lỏng lẻo, chưa kiểm soát được thu nhập thực tế nên dễ bị lợi dụng.

Do đó, theo ông, cần rà soát toàn bộ chính sách từ khâu xác định nhu cầu thật, cơ chế lựa chọn đối tượng, hình thức hỗ trợ đến vai trò của Nhà nước và doanh nghiệp - nhằm đảm bảo chính sách đi vào thực chất, đúng đối tượng.

TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu - cho rằng: Chính sách NƠXH cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế thu nhập đa dạng hiện nay. Đồng thời, cần cho phép biên độ lợi nhuận cao hơn để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia. Khi doanh nghiệp có động lực, người dân được tiếp cận vốn tốt hơn, quỹ đất đã sẵn sàng và thủ tục hành chính được cải cách mạnh mẽ, thì mục tiêu 1 triệu căn hoàn toàn có thể đạt được trong 5 năm tới.

Theo phân tích của ông Hiếu, giới hạn lợi nhuận 10% là quá thấp, trong khi tỉ suất 20% mới đủ hấp dẫn doanh nghiệp bất động sản. Nếu không cải thiện điều này, NƠXH sẽ chỉ được làm vì trách nhiệm xã hội, chứ không phải vì hiệu quả kinh tế.

Xem bản gốc tại đây